תביעה לפינוי מושכר תוגש על ידי שוכר נכס לבית משפט שלום כאשר, נדרש הליך משפטי כלפי דייר המסרב לפנות את הנכס שהושכר לו, או מסרב לעמוד בהוראה אחת או יותר מחוזה השכירות. במאמר זה נציג בפניכם את כל האפשרויות להתמודדות עם דייר בעייתי שיש לפנות מהנכס ואת ההליכים השמורים לכל אפשרות שכזו.
איך מגישים תביעה לפינוי מושכר?
הגיעה לסיומה תקופת השכירות, אך כעת הדייר לא מוכן לפנות את הנכס. בין אם בשל סכסוך שהתגלע עוד קודם לכן בין אותו דייר למשכיר הנכס ובין אם כתוצאה מניסיון השתלטות, אפילו כאשר המדובר בהפרה יסודית של החוזה המאפשרת למשכיר לפנות את הדייר (בהתראה של 90 ימים כחוק) אך זה מסרב לכך – שמורה למשכיר האפשרות לתבוע בגין נזקים שנגרמו לו וזאת באמצעות הליך תביעה לפינוי מושכר.
כיצד תוגש בפועל התביעה? תחילה יש לשלוח מכתב התראה לדייר, הדורש ממנו לפנות את הנכס כדי להימנע מהליכים משפטיים. מכתב זה מהווה כעת ראיה לכך שהמשכיר עשה כל שביכולתו כדי לפנות את הנכס שלו, אך הדבר לא עלה בידו.
אם הרתעת הדייר לא צלחה, ניתן יהיה להגיש תביעה לפינוי מושכר לבית משפט השלום באזור בו ממוקם הנכס. כעת רשאי הדייר להגיש מטעמו כתב הגנה, בתוך 30 ימים מרגע שקיבל את המכתב לידו. לאחר שהוגש מצידו כתב הגנה, ייקבע מבית המשפט מועד לדיון, שייערך בתוך 30 ימים בלבד.
נקודה חשובה: החוק אוסר בתכלית האיסור על פינוי עצמאי של דייר בכוח וכיוצא בזאת למנוע ממנו את הכניסה לדירה על ידי חסימתה באמצעים או החלפת מנעולים, לנתק את אספקת המים והחשמל וכד'. בעל מקרקעין שיעשה זאת, יהיה חשוף לתביעת נזיקין כלפיו בסכומים משמעותיים.
אגרת התביעה
שיעור אגרת פתיחת התיק בתביעות אלה עומד על 669 שקלים, נכון לשנת 2022. אגרה זו איננה נוגעת לשווי דמי השכירות או הנכס עצמו, אם כי ניתן לתבוע גם בגינה את הדייר, כחלק מההוצאות שנגרמו למשכיר וכך גם את שכר הטרחה שנאלץ לשלם לעורך דין וכל הוצאה נוספת שנגרמה לו מהגשת התביעה.
תוך כמה זמן ניתן לפנות דייר סרבן מהדירה?
כאשר הדייר איננו ניתן לאיתור, או שלא משתף פעולה במופגן ונתבע בשל כך, ניתן יהיה להשלים את ההליך המשפטי תוך 60-90 ימים מרגע הגשת כתב התביעה. כמובן שזמנים אלה תלויים בנסיבות מאוד ספציפיות, כלומר שקיימות הראיות הנדרשות מצידו של בעל הנכס ושפעל כחוק עד למועד הגשת התביעה ולכן מומלץ בכל מקרה של בעיה, שלא להתעכב ולפתוח בהליכים בהקדם.
בית המשפט שיורה על פינוי המושכר, ינקוב בפסק הדין באחת משתי אפשרויות: או בפינוי עד לתאריך ספציפי, או החלטה על פינוי הנכס ללא תאריך. במקרה האחרון וכברירת מחדל, יקבל הדייר 15 ימים לפינוי. אם בתום התקופה הנכס לא פונה כך שהדייר הלכה למעשה לא מציית לפסק הדין שניתן נגדו, ניתן לגשת יחד עם פסק הדין עצמו ללשכת הוצאה לפועל ולפתוח תיק גבייה מתאים.
אכיפת פינוי הנכס בהוצאה לפועל
מרגע שנפתח כלפי דייר סרבן תיק בהוצאה לפועל, יישלח לו מכתב אזהרה המורה לו לבצע את פסק הדין בתוך 50 ימים מקבלת האזהרה. באפשרותו של רשם ההוצאה לפועל לנקוב בכל תאריך אחר ובתנאי שלא פחות מעשרה ימים ככל שהנכס המוחזק הינו דירת מגורים. אם גם הפעם הדייר לא יתפנה מרצונו ומיוזמתו, רשות ההוצאה לפועל תקבל את הסמכות לפנות אותו בכוח.
ומה לגבי תביעה לפינוי מושכר של נכס מסחרי?
כאשר מדובר בפינוי של בית עסק, משרד או חנות, הליכי התביעה שפורטו לעיל חלים גם כאן. אם התרחשה הפרת התחייבות חוזית מצד השוכר של אותו נכס מסחרי, ניתן יהיה להגיש נגדו תביעה לפינוי מושכר באותו ההליך.
כיצד למנוע את החזקת הנכס בידי הדייר להבא?
הליכי פינוי מושכר מתפקדים כתחנה האחרונה במסלול שלעתים ניתן היה להימנע מלנוע בו. ההגבלה המהותית ביותר מפני גילויי סרבנות פוטנציאליים של דיירים תהיה ניסוח תקין ומושכל של חוזה השכירות. חוזה זה מצריך ניסוח ספציפי על ידי עורך דין מתאים, לרבות התייחסות מדויקת למגוון רחב של פרמטרים – כולם מביאים בחשבון תרחישים פוטנציאליים שונים אותם ניתן להחשיב כהפרת חוזה וכהצדקה לפינוי חד צדדי של הנכס מצד המשכיר.
עורך הדין אליו יש לפנות יהיה מי שמתמחה בעריכת חוזים, שיוודא כי האינטרסים והזכויות של לקוחותיו מתבטאים כראוי דרך חוזה השכירות. עורך הדין יוכל גם להמליץ בהמשך הדרך על דרכי הפעולה האפקטיביות לסילוק הדייר הסרבן וגם על האפשרויות וההגבלות בהתאם לחוק.
זהו המקום לציין כי בהגשת תביעה לפינוי מושכר לא ניתן לתבוע סעדים נוספים (למשל פיצוי כספי) ואם זהו רצון המשכיר, עליו להגיש לכך תביעה נפרדת שתנוהל בדרך כלל לפרק זמן ממושך יותר.
דרישת מסמכים ובטחונות מהשוכר טרם חתימה על החוזה
פעולה נוספת שתצמצם את הסיכוי לסיטואציית סירוב הפינוי היא דרישת אמצעים שונים, כמו הצגת אישור ניהול חשבון בנק פעיל ותקין שאיננו מוגבל, המאפשר משיכת שיקים. מומלץ גם לבדוק האם השוכר עובד בעבודה מסודרת ובעל תלושי שכר ולדרוש גם ערבים שיחתמו עבורו על שטר נלווה לחוזה, לטובת אכיפת הוראותיו.
מלבד כל אלה, מומלץ להריץ גם בדיקת רקע קטנה על השוכר הפוטנציאלי: בדיקת פרטיו דרך מערכת BDI שמציגה חשבונות מוגבלים ופשיטות רגל בעבר, חיפוש מידע ברשת לגבי זהות השוכר, תביעות, התנהלות מסחרית אם מדובר בבעל עסק ועוד.
התחייבויות מצידו של השוכר
כאמור, חוזה השכירות אמור להסדיר ולגדר את כלל החובות שיהיו לשוכר, לרבות ציון דמי השכירות החודשיים, התחייבות לתשלום החשבונות בדירה ולשמירה על הנכס במצב תקין וראוי. כל הפרה מאלה נחשבת להפרת חוזה יסודית ולאורה ניתן לפעול בהתאם לחוק באמצעות עורך דין גבייה.
יצוין כי לפי החוק, בעלי הדירה רשאים לפעול כבר מהרגע שבו תשלום מסוים לא כובד, אך מטעמי מקובלות חברתית רוב המשכירים יפנו תחילה אל הדייר לברר עמו את הדברים ולטפל בהם. הנחת המוצא היא כי שיק חוזר או אי קבלת התשלום מבטאים מעידה חד פעמית ואפילו טעות שניתן לפתור בשיחה קצרה.
לכן ככל שזהו מצבכם מול הדייר ואתם מתלבטים כיצד לפעול מול תשלום שלא כובד מצידו, מומלץ לפנות אליו תחילה לבירור, למצוא את הדרך להסדיר את עניין התשלום וגם לשאול לגבי הערכת יכולתו להמשיך לשלם כרגיל את התחייבויותיו החוזיות.
כאשר הדייר לא משלם כנדרש, "זולג" בין החודשים, מתחמק, מספר סיפורים ומפזר הבטחות ואף מתנגד במובהק לשתף פעולה עם התחייבויותיו, בעל הנכס רשאי להשתמש בכל הביטחונות שניתנו לו במעמד כריתת החוזה, כמו שיק פתוח שיופקד לצורך גביית הפרשי התשלומים החסרים.
אם נדרש מימוש ביטחונות, יש להודיע לדייר על כך בכתב ולציין את סכום השיק הרלוונטי. אם הדייר ביצע הפרת חוזה יסודית, יש להבהיר לו כי הוא שוהה בנכס ללא חוזה תקף והדבר יביא לשורת נזקים, בין היתר לעמידה מול מערכות החוק והמשפט.
מתמודדים עם דייר סרבן? פנו אלינו בהקדם
פינוי מושכר הוא הליך שכרוך באי נעימות ואף לחץ, טרדות וחרדה כלכלית. יחד עם זאת, כדי לצלוח את התהליך יש לנהל אותו בחכמה ועל פי חוק בלבד. אם נתקלתם בסיטואציה בה הדייר מסרב לפנות את הדירה, פנו אל עו"ד קארין ישראל לסיוע מהיר ואיכותי בנושא.
