מימוש דירת מגורים בהליך חדלות פירעון ⚖️

מימוש דירת מגורים בהליך חדלות פירעון יכול להיות אחד מהשיקולים המכריעים של חייב אשר מעוניין להיכנס להליך חדלות פירעון ויש בבעלותו דירת מגורים. במציאות הנוכחית, בעלות בדירת מגורים משמשת לא רק כנכס מניב אלא לביטחונו האישי של האדם שיש בחזקתו קורת גג לו ולבני משפחתו.

על פניו נראה כי חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי טרף את הקלפים בכל הקשור למימוש דירת מגורים וההגנה על החייבים, אך למעשה מדובר בבשורה משמחת לחייבים שבבעלותם דירת מגורים, החוק החדש מעניק הגנה חזקה יותר לדירת המגורים. יחד עם זאת יהיו מקרים בהם בית המשפט הדן בהליך חדלות פירעון של יחיד יורה על מימוש דירת המגורים של היחיד ולכן להכיר היטב את החוק והפסיקה התייחסת למימוש דירת מגורים בהליך חדלות פירעון.

מימוש דירת מגורים בהליך חדלות פירעון לעומת פשיטת רגל

בפקודת פשיטת הרגל הייתה לחייבים אפשרות להימנע ממכירת דירת המגורים שלהם בהתאם לסעיף 33 לחוק הגנת הדייר הקובע:

"החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, – יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש."

הסעיף אומר שחייב בהליך פשיטת רגל שהיה רשום כבעלים של נכס בלשכת רישום מקרקעין או במנהל מקרקעי ישראל (או במקרה שהחייב הוא חוכר לדורות) – ימשיך לגור בדירת המגורים גם לאחר מימושה במסגרת הליך פשיטת הרגל והוא ייחשב לדייר מוגן בנכס.

משמעות הדבר היא שנכס כזה היה נמכר כנכס תפוס כאשר החייב ובני משפחתו ממשיכים לגור בו, הדבר גרם לירידה בביקוש לרכישת נכסים מסוג זה ובהתאם לכך צנח מחיר הנכס באופן משמעותי ואף במקרים רבים בני משפחתו או קרוביו של החייב היו רוכשים את הנכס במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק והחייב היה ממשיך לגור בנכס.

בחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי בוטלה ההגנה על דירת מגורים של חייב מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, כך שדירת מגורים של חייב במסגרת ההליך תימכר כדירה פנויה גם במקרים שהחייב ובני משפחתו מתגוררים בדירה, באמצעות ביטול ההגנה ניתן יהיה לקבל את מחיר השוק של דירת המגורים ולהיטיב עם הנושים. אם כך, מדוע חוק חדלות פירעון נחשב לבשורה משמחת לחייבים שמחזיקים בבעלותם דירת מגורים?

הגנה על דירת מגורים על פי חוק חדלות פירעון

חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי מעניק את קבלת ההחלטה למכירת דירת מגורים של החייב לבית המשפט הדן בתיק. בית המשפט יקבל החלטה בנושא רק לאחר שיקיים דיון בנושא ויעניק לחייב ולנושים להביע את עמדתם בנושא. כאן נכנס חשיבותו של עורך הדין המייצג את החייב, חשוב להגיע לדיון  מיוצג בעורך דין חדלות פירעון מנוסה שיעמוד כחומת מגן מול הממונה והנאמן וימנע את מכירת דירת המגורים של החייב.

סעיף 229(ג) קובע מתי יורשה ביהמ"ש להורות על מכירת דירת מגורים של חייב:

229(ג)   בית המשפט לא יאשר מכירת זכות במקרקעין כאמור בסעיף קטן (א) אלא אם כן מצא כי התקיימו כל אלה:

(1)   התועלת שתצמח לנושים ממכירת הזכות האמורה גוברת על הנזק שייגרם ליחיד כתוצאה מכך, בהתחשב, בין השאר בגילם של היחיד ובני משפחתו הגרים עמו ובנסיבותיהם האישיות ובכלל זה מצבם הבריאותי;

(2)   אין אפשרות סבירה לפרוע את החוב בדרך אחרת שפגיעתה ביחיד פחותה;

(3)   ליחיד ולבני משפחתו הגרים עמו יהיה מקום מגורים סביר באזור מגוריהם התואם את צורכיהם, או שהועמד לרשותם סידור חלופי לתקופה שיקבע בית המשפט לפי הוראות סעיף קטן (ד) של מקום מגורים סביר באזור מגוריהם התואם את צורכיהם.

דיור חלופי – מה המשמעות

חוק חדלות פירעון קובע כי במקרה בו יורה בית המשפט על מימוש זכויות החייב בדירת מגורים ומכירתה, יהיה על הממונה לדאוג לחייב ולבני משפחתו דיור חלופי של מקום מגורים סביר באזור מגוריהם ואשר תואם את צרכיהם. המחוקק קבע כי במקרה בו יסבור בית המשפט כי לחייב תהיה יכולת לממן דירת מגורים לאחר שיסתיים הליך חדלות פירעון, בהסתמך על פוטנציאל ההשתכרות העתידי או זכויות אחרות יהיה לדאוג לו ולבני משפחתו לדיור חלופי במשך 4 שנים (למעט מקרים חריגים). החידוש בחוק היא האפשרות שניתנה לביהמ"ש לקבוע שינתן דיור חלופי לדייר לפרק זמן ארוך יותר ואף לכל ימי חייו אם יסבור שלחייב אין יכולת לממן דירת מגורים לאחר שיסתיים הליך חדלות פירעון.

חשוב לדעת, במקרים בהם קיימת משכנתא על דירת המגורים ו/או נרשמה הערת אזהרה לטובת נושה ברשם המקרקעין (טאבו) בטרם כניסה להליך חדלות פירעון- הדיור החלופי שייקבע לחייב יהיה לפי הוראות סעיף 38(ג) לחוק ההוצאה לפועל (18 חודשים).

מכירת דירה שהחייב לא מתגורר בה

ההגנה על דירת מגורים בחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי מוקנית לחייבים המתגוררים בנכס אשר בבעלותם בלבד! כך למשל, חייב אשר מחזיק בבעלותו דירת מגורים ומשכיר אותה לצד ג', לא יהיה זכאי להגנות החוק גם אם כספי השכירות משמשים אותו להשכרת דירה אחרת בה הוא מתגורר.

ביהמ"ש השלום בחיפה נדרש להתייחס לסוגיה זו בתיק חדל"פ 1868-06-20:

"בהתאם להוראות סעיף 229 לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, ליחידה ולבעלה יש זכות לטעון להגנת בית המגורים, ככל שהנכס משמש למגוריהם. בפועל, היחידים שוכרים דירה חלופית ומשכירים דירה זו כאשר הם עובדים לפרנסתם במקום מגורים אחר בדרום הארץ. בפועל סעיף 229 (א) מורה על קיום הגנת בית המגורים רק במקרים שבהם המקרקעין משמשים כולם או חלקם למגורי היחיד, בפועל המקרקעין משמשים למימון מגורי היחידה כהשקעה כלכלית ולכן באופן עקרוני ההגנה כאמור לא חלה, קרי מחצית משווי הזכויות של הדירה ראויים להילקח בחשבון בעת קביעת התשלום הראוי לפדיון הזכויות"

מכירת דירת מגורים בהליך חדלות פירעון- שיקולי בית המשפט

בבואו להכריע בסוגיה של מכירת דירת מגורים של חייב במסגרת הליך חדלות פירעון, בית המשפט מתייחס למספר פרמטרים נוספים מלבד הנושא של דיור חלופי. למשל: גילו של החייב- ככל ומדובר בחייב בגיל מבוגר ייטה בית המשפט להכריע כי לא תימכר דירת המגורים, מצבו הבריאותי של החייב ו/או מי מבני משפחתו, מספר התלויים בחייב, פוטנציאל ההשתכרות העתידי של החייב, הנזק שייגרם לחייב ולבני משפחתו לעומת התועלת שתצמח ממכירת הדירה- כל אלו שיקולים שיילקחו בחשבון בטרם יכריע בתי המשפט בנושא.

לכן, חשוב מאוד להיות מיוצג בהליך על ידי עורך דין חדלות פירעון מקצועי שניהל תיקים מסוג זה בעבר שיוכל להשפיע על שיקולי בית המשפט ולהגן על מכירת דירת המגורים של החייב. משרד עורכי דין קארין ישראל נמצא בראשון לציון ומייצג חייבים בהליכי חדלות פירעון מכל קצוות הארץ, הליווי מתבצע החל מהגשת הבקשה לצו פתיחת הליכים ועד למתן הפטר חלוט.

מוזמנים להצטרף למאות לקוחות שכבר יצאו לחיים חדשים נטולי חובות, חייגו כבר עכשיו ותעשו צעד ראשון לעבר החופש הכלכלי.